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住房产权到期免费续约?法律出台前一切都未知

时间:2016-12-28 分享
   最近,国土资源部对于住房产权的问题一个回复,似乎让不少人心里悬着的一块石头落了地。

  国土资源部副部长王广华指出,针对温州当地20年住房土地使用权到期问题,国土资源部和住建部会商后回复:

  可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。

  先回顾一下“温州20年住房土地使用权到期”的问题。

  据《温州日报》今年4月份的报道,温州市民王女士,购房仅3年,却发现土地证在2016年3月就过期了,按照当地国土资源局的规定,王女士需要重新缴纳房产交易价1/3到一半左右(近20万元)的土地出让金,来重新购买土地使用权。


 

  《温州日报》报道截图

  我国土地出让年限最长只有70年,温州这一批上世纪90年代初开始的20年住房土地使用权到期的问题,在全国属于先例。温州当地国土资源局“按照房价1/3续期”处理方式,挑动了全国许多有房产者的神经,由此引起了全国范围内的讨论。

  此次国土资源部“两不一正常”的回复,得到了不少网友的点赞,甚至有网友称之为“本年度最好消息”。

  未来房屋产权到期都不收费了?

  针对媒体热议的“温州房屋产权到期问题”,国土资源部给出了“两不一正常”的回复。新华社评论称:

  温州一小步,中国一大步。这一相关法律安排出台前的过渡性安排,符合中央精神,顺应群众期盼,对面临不动产过户、交易、登记困难的群众来说,是一场及时雨,对所有公民来说,是传递春天信息的最早一缕暖风。

  有媒体评论认为,“温州那些20年产权的住宅产权如何续期的难题,已迎刃而解”,但此文件“针对的只是温州一地,对于拥有50年、70年房屋产权的各地民众来说,怎么续期仍无答案”。甚至有网友认为,以后房屋产权到期,全都自动续期不收费了。

  是这样的吗?远远不是。

  按照国土资源部副部长王广华的说法,这只是一个“临时性、过渡性”的办法。

 

  国土资源部近期发布的公告中,明确指出,“两不一正常”办法的执行背景是:在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前,少数住宅建设用地使用权期间届满的,可按此办法处理。

  从公告可以看出,“两不一正常”办法的适用范围并非温州一地,全国所有“住宅建设用地使用权期间届满”的均可适用。但适用时间是有限的——“在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前”。

  王广华明确表示,“两不一正常”是个过渡性办法:主要考虑便民利民,在相关法律安排出台前,由地方根据本地实际先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题。

  所以,全国范围内已经有温州等地的20年产权房子到期了,但是还没有相关法律还没有跟上,这就导致了像温州这种住房不能过户等问题,所以国土资源部先给出一个暂时的办法,先这么来,等相关法律法规出台后再依法执行。

  房屋产权问题,法律上是如何规定的?

  《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但对于续期时“是否收费、如何收费”的问题,没有进行明确规定。



 

  《物权法》起草者、全国人大常委会法工委原民法室主任姚红曾公开表示,续期要不要收费,这个问题当时也提出来了,当时认为这个问题随着经济发展再解决就行,大部分房屋都没到期,等到期以后再说,所以就把这问题留下了。当时立法时候没说交钱,也没说不交钱。

  浙江大学公共管理学院教授汪晖则指出,“过渡性办法”这一说辞为相关部门在制定后续文件及修改相关法律方面留出了余地:

  目前土地使用权到期的多为20年使用权的部分,但在中国土地使用权多为70年,“大面积的土地使用权到期还没到来,万一有关部门后悔了呢?”

  中国政法大学终身教授江平认为,对宅地“自动续期”出台法律解释迫在眉睫:

  在这个问题上,应该有一个统一的司法解释。(不过)不应该叫司法解释,应该叫法律解释,因为这个条款写在《物权法》上,对于物权法的解释(资格)当然是属于全国人大常委会,具体说来也就是法工委。

  国土资源部此次对于土地续期问题的处理,暂时冷却了矛盾,获得了一片好评。但这毕竟只是一个针对具体问题的“回复函”,远非法律文件。

  “回复函”只能作为各地政府在处理这一法律没能覆盖到的问题时暂时的指引,土地使用权续期的问题的彻底解决,归根结底是一个法律问题。

  会不会收费?如何收费?

  国土资源部此次“两不一正常”的过渡性处理办法,是国土部门在正式法律文件出台前最稳妥的选择,这和未来立法部门制定相关法律没有多大联系,所以,我们很难从国土资源部的行动上推测出未来立法的动向。

  对于公众普遍关心的土地能否免费续期的问题,学术界已有很多争论。

  经济学博士马光远认为,无偿续期是最好的选择:

  明确废除1990年国务院关于土地70年的相关规定,启动《土地管理法》的修订,并在《土地管理法》中明确规定土地使用权到期后自动续期的具体规则,无偿续期无疑是最好的选择,即使退一万步要“有偿续期”,也应该是象征性的收费,而不是再一次剪羊毛。

  但说到税收,这就涉及到一个公平问题。

  就拿引起全国讨论的温州20年土地使用权的房子来说。上世纪八九十年代,政府开始向房地产开发公司收取土地出让金,温州有些房地产开发公司为了缓解资金压力,就没有交足70年年限的出让金,温州规定最低交20年,所以,《温州日报》报道的产权的到期的小区——横河北小区的开发商,当时就与国土部门签订了20年的土地出让合同,国土部门按照当时的价格和出让年限,收取了20年的出让金。

  所以,从售价上来看,20年土地使用权的房子就相比70年的房子要便宜。而如果当土地使用权到期的时候,统一采取不收费的方式进行续租,就可能有失公平。

  《经济日报》评论称:

  虽然免费续期是人心所向,但从某种角度说,免费续期也并不一定是公平的。因为20年产权、40年产权、70年产权,不同的土地批租期限,在出让时的价格肯定是不一样的。就像租房子,有的缴了20年租金就终身免费住,有的缴40年才可以,有的却要缴70年才可以终身免费住,这样的制度显然不公平。

  近期,中央提出“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”可见,这个悬而未决的问题,有望在近期得到解决。

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